深入分析开发商背景房地产基金组织和业务合作

2019-07-08 07:06 www.xunmoban.com

在大资本管理的时代,越来越多的房地产公司开始布局金融业务,采用新方法,并购或建立金控集团等,更常见的方式是设立房地产基金。

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总体而言,内部协调基于开发系统内的项目,侧重于产业基金和房地产开发的相互促进;而以市场为导向的发展更多地考虑了房地产基金的利益。

房地产基金根据不同的业务和基金产品结构有不同的收入组合。主要利润点包括基金管理费,绩效佣金(CARRY,仅限股权基金)和股权投资收益(LP投资收益)。

房地产基金主要是资产管理行业,因此其完整的价值链涵盖了筹资,投资,管理和撤退的四个阶段。

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从房地产基金价值链的角度来看,基金经理需要具备筹集,投资,控制和管理的能力。这些能力都集中在不同类型的房地产基金上,但投资和资产管理必须是核心能力要求。

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无论开发商与其他外部单位的合资企业如何,都可以从战略定位和内部能力这两个方面来判断。

在依赖模式下,开发人员通常只将“GP基金管理部门”设置为财务部门或独立的一级部门。

在独立模式下,整体组织结构通常按“招聘投资退出”设置,主要分为集资部门,投资管理部门,投资后管理部门,法律风险控制部门,财务部门,人力资源管理部门。

其中,住宅房地产为主要资产配置的房地产基金公司在投资管理部门的职能相对较为简单;商业地产是具有重要资产的房地产基金公司,其后投资管理部门是基于不同类型的资产(办公楼,商业广告等)。投资后管理需要建立项目总数,投资,运营,专业工程师,招标采购,成本核算等职位。

平台化基金具有资金和资源的平台优势,可以在资金和资源中引入高质量的投资者和投资目标。普遍采用的模式是:建立一个基金平台,拥有多个子基金。该平台定位为资金平台和功能共享平台,子基金功能定位为专业领域资产投资和基金运营管理。

专业基金的目标是资产细分领域,如建立企业管理基金,长租公寓基金等。由于对资产管理的要求不同,专业基金通常配备具有子行业资产管理能力的专业基金团队。

此外,房地产基金在不同发展阶段需要采用的组织模式也不同。例如,一个强调协同效应的开发商,其房地产基金最初可以附属于开发商,并建立一个平台,先扩大,然后变强,逐步建立专业的基金组织。

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